刚刚央行降息:房贷利率下降,百万月供可减少31元!

【河源搜狐焦点讯】市场又迎重磅利好！继2019年11月，LPR调整之后，事隔3个月，LPR再次迎来下调。今日（2月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。假设各银行房贷上浮基点未变，本月新一期LPR降低，将连带拉动房贷利率降低。

月供到底少了多少？

以中国银行为例，2月11日，中国银行的首套房贷利率为LPR（4.8%）+59个基点，为5.39%。LPR调整后，若上浮基点不变，则LPR（4.75%）+59个基点，为5.29%。如果贷款100万元，等额本息还款30年（360期）：按上一期（1月20日）LPR+基点（5.39%）计算，月供约为5609.07元。按新一期（2月20日）LPR+基点（5.34%）计算，则为5577.91元。两个月相比，新一期LPR，可使月供减少31.16‬元。据克而瑞统计，广州2020年1月，一手住宅成交均价为2.8万元/㎡，若广州购房者购买一套建面90㎡的住宅，总价则约为250万元。如果需要贷款250万元，等额本息还款30年（360期）：按上一期（1月20日）LPR+基点（5.39%）计算，月供约为14022.67元。按新一期（2月20日）LPR+基点（5.34%）计算，则为13944.78元。两个月相比，新一期LPR，可使月供减77.89‬元。

LPR下调，原先的房贷利率是否会降？

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾解读：“LPR每个月会变动，但购房者实际面临的LPR是一年变一次，或30年变一次，可以和银行谈，建议一年调一次。基点一旦约定好，是不变的，和以前银行的折扣概念差不多。过去的折扣一旦谈好，也是30年合同保持不变。”

 本期LPR下调已有“先兆” 

在2月3日、4日，央行放水1.7万亿元人民币入市，维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕。央行表示，超预期流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并将进一步推动贷款市场利率下行。

2月17日，中国人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。根据央行公告，1年期MLF操作中标利率为3.15%，上次为3.25%。

经历央行本月多次“放水”，业界普遍认为，将对2月20日的LPR报价产生影响。

 专家：年内或将还有下降空间

华南城市研究会副会长 孙不熟：

市场人士对央行接下来的降息空间普遍持看多态度，认为年内至少还有15个基点的降息区间。已冰封三四年的楼市，会否再次重启，值得关注。

东方金诚首席宏观分析师 王青：

　　5年期LPR小幅下调将有助于稳定房地产市场运行，符合当前宏观及行业政策强化逆周期调节的整体方向。

国金证券首席宏观分析师 边泉水：

在内部外因素共同制约下，全年货币政策“价”的调控相对有限，还需要更多关注货币政策“量”的变化。预计今年再降准2-3次，以PSL为代表的准财政行为将是今年重要的看点之一，预计今年PSL新增规模可能在6000亿元以上。

3月1日起，利率定价方式有新选择！

值得注意的是，2019年12月28日，中国人民银行公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。

选择"LPR+基点"还是固定利率？

自3月1日起，存量浮动利率贷款客户可选择：

1、将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。

2、也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

这意味着，选择固定利率，则无法享受LPR下行的红利。选择“LPR为定价基准加点”的方式，则LPR下行时，将带动月供降低。反之，LPR上行时，亦要承担增加的还款金额。

央行报告：完善LPR传导机制 坚决打破贷款利率隐性下限 

在本月LPR利率更新的前一夜，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告。报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

同时，报告中提到，深化利率市场化改革，改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，遵循市场化、法治化原则，推动存量贷款定价基准由原来的贷款基准利率转换为 LPR 或固定利率。以永续债为突破口助力银行补充资本，缓解银行信用面临的资本约束。并要求改革完善LPR形成机制，疏通货币政策传导。2019年8月17日人民银行宣布完善 LPR 形成机制，推出新的 LPR 报价原则、形成方式、期限品种、报价银行、报价频率和运用要求。提高银行贷款定价的自主权，推动银行改进经营行为，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通市场化利率传导渠道。积极督促LPR推广运用，稳妥推进存量贷款定价基准转换。将银行新发放贷款运用 LPR 的占比情况纳入宏观审慎评估（MPA），促进银行积极有序运用 LPR 定价，转变传统定价思维，将 LPR 下降效果有效传导至贷款利率。2019 年末，新发放贷款中运用 LPR 的占比已达到 90%。目前，LPR改革降低企业融资成本的作用已经显现。2019 年年初至 7月，企业贷款加权平均利率一直在 5.3%附近波动，市场利率下行向企业贷款利率传导不足。8 月份以来，全国银行间同业拆借中心已 6次发布新机制下的 LPR，1 年期 LPR 较同期限基准利率下降了 20 个基点。随着 LPR 报价稳中有降，企业贷款利率显著下降。

　　不管是未来的降息预期，还是官方的态度，都不能支撑今年楼市大幅上涨，但也不要就此认为今年楼市就凉凉了。

　　官方还是需要楼市要稳，不能大涨也不能大跌，这种“既要，也要”虽然显得“鱼和熊掌不可兼得”，但就和前面提到的“稳就业”一样，“稳房价”也是一个政治任务，熟悉中国语境的都清楚，上升到政治的事情，一定会举全国之力去操作。

　　至于普通人，如果想抄底楼市，快进快出的，我劝你收手吧，今年房价大涨已无可能，况且现在疫情还没有结束就想着抄底，风险太高。还是那句老掉牙的话：投资楼市，一定要抱着长期的投资预期，至少5年以上。

　　最后，对于刚需，疫情之后能下手就下手，毕竟经过疫情的洗礼，房子对刚需的重要性不用我多说，还可以趁着房企打折促销“收割”一波房企，你说是不是？