前瞻性布局!龙光地产粤港澳大湾区土储占比行业排名前列

百川共聚，向海而兴。备受瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，正式开启中国的湾区时代。为更好发掘大湾区战略利好和投资价值，我们特别推出“潮涌大湾区”专栏，今天是系列报道的第八篇——

本文转载自：乐居财经，记者：王向南

粤港澳大湾区发展规划直指打造国际一流湾区和高级城市群，再次引爆了房地产企业抢滩大湾区的热情，在百强房企中约有七成企业开始或者加大在粤港澳大湾区的投资布局。

但机会总是垂青于有准备的人，粤港澳大湾区市场早已是“得先机者得天下”。从目前大湾区激烈的市场竞逐格局可以发现，在主场深耕多年的本土房企在区域布局、土储货值、市场营销、产品服务及品牌影响力等诸多方面拥有更加显著的竞争优势。其中，龙光地产（股票代码：03380.HK，以下简称“龙光”）,在珠三角精耕细作超过20年，成为区域型房企的突出代表。

尤其是近期随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，龙光因前瞻性的精准布局再次被业界所高度关注，并被花旗、大摩、瑞银、德银等国际知名投行和券商纷纷推荐为行业优选标的，在资本市场表现出众。

乐居财经在调研中发现，作为粤港澳大湾区正常红利的主要受惠者和直接受益者，龙光在大湾区权益总货值高达5200亿元，在大湾区的土储面积达3351.3万平方米，遥遥先进同行。

大湾区土储占比行业排名前列

过去数十年，如果说万科成功抓住了改革开放以来中国排名前列次城市化的机会，恒大牢牢把握住了更为广阔的城镇化的机遇。那么，粤港澳大湾区国家战略的较大先机则属于龙光地产。

由于大湾区“9+2”城市群中城市发展水平相差较大，单从土储面积往往无法进行有效对比，因为相同面积的土储，在江门和深圳显然不是一个价值量级。因此，从大湾区货值占比来分析，往往更能探寻真实的房企土储含金量。大湾区货值占比越高，往往可以说明该房企在大湾区核心城市拥有更多土地。

截至2018年6月30日，龙光土地储备总建筑面积继续拓展至3546.22万平方米，土储权益总货值增加至6412亿元。其中，龙光在粤港澳大湾区土储面积达3351.3万平方米，土储权益总货值约5200亿元，大湾区土储货值占其总货值比重高达81%，雄踞行业排名前列位。

超过八成的权益货值占比，意味着龙光地产的土储更多是集中价值较高的大湾区核心城市，比如深圳，目前龙光地产在深圳的货值占公司总土储货值近三成，该比重亦位居行业前列。

这一现状，是龙光地产的战略使然。多年来，龙光地产一直坚持前瞻性战略布局和区域深耕策略，在大湾区精准投资，成为大湾区的战略先行者。

大湾区土储拥有五大显著优势

2月20日，瑞银发表较新研究报告指出，龙光地产在粤港澳大湾区内土储占比较大，盈利能力强劲，财务稳健，业绩可望在2018至2020年持续增长，继续推荐龙光地产为中国地产行业优选股。

乐居财经记者研究发现，龙光在大湾区的土储布局拥有以下五大显著优势：

(1)、大湾区“9+2”城市基本实现全覆盖，已高度渗透深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆等城市以及香港地区，城市布局非常合理，在部分城市处于领跑者地位。

(2)、土储的跨周期性质明显。公司拥有很强的跨周期战略投资能力，如在2014-2015年，龙光在土地市场低谷时在深圳大规模拿地；2017年前后，国内土地市场过热时，有通过城市更新在深圳、珠海、广佛获得多个重量级项目，土地成本龙光避开了拿地高峰期，这些土储中很少有限制销售价格类的项目，足够满足公司多年的开发需求。

(3)、资源禀赋优势显著，主要分布在深圳、广州、珠海等大湾区核心城市及周边区域，货值含金量较高。

(4)、土储成本颇低。根据披露数据显示，公司平均土地成本仅每平方米3946元，而公司销售均价为每平米18646元远低于上市公司新增土地储备的平均单位成本。而平均土地成本约占售价的两成，为龙光的高毛利奠定基础。

(5)、项目布局与城市轨道交通公共设施发展节奏(TOD)保持战略契合，比如在深圳的10多个项目均为地铁物业，这些轨道交通物业享有较强的刚性支撑和升值空间，此类项目一直保持较高的市场去化率。

盈利能力持续先进

“手中有粮，心中不慌”。土地储备反映了企业未来的增长潜力和成长性，一定程度上象征了家底的殷实与否。

汇丰银行较新研究报告指出，龙光地产已前瞻性布局粤港澳大湾区，并深耕区内的一、二线核心城市多年，以多元化方式在大湾区内建立了充裕低成本的优质土储，盈利能力行业先进。

2015-2018年龙光地产合约销售金额

根据财报显示，龙光地产2018年实现合约销售额约为718亿元，同比增长65.4%，销售回款率超过90%。2018年上半年，龙光盈利能力继续高位攀升，实现营业收入人民币151.54亿元，毛利润人民币56.11亿元，净利润人民币37.95亿元，核心利润人民币29.38亿元，利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。

尤其是在反应房企盈利能力的关键性指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业先进地位。2018年上半年，公司毛利率37%，核心净利润率高达19.4%，稳居上市房企前列，反映出公司超强的盈利能力持续领跑。

截止2018年上半年，龙光持有的现金及银行结余进一步增加至人民币276亿元，相当于1年内到期债务的2倍。可见，其资金充裕，无债务到期的资金压力。

2月27日，国泰君安分析认为，在国务院公布粤港澳大湾区发展规划纲要后，大湾区未来发展前景光明，并会成为新一轮改革开放的探索区和增长引擎，而龙光地产是粤港澳大湾区规划的主要受益者，拥有战略前瞻性的投资策略，于大湾区主要城市持续深耕，具有先发优势。

随着粤港澳大湾区发展规划的正式落地，未来3至5年，龙光地产将继续分享粤港澳大湾区发展红利，于大湾区的优质土储优势将进一步发挥，成为粤港澳大湾区龙头房企，这仅仅是时间问题。