河源美的城|美的置业赴港上市:成长潜力突显,财务状况稳健

【搜狐焦点河源站讯】美的置业赴港上市：成长潜力突显，财务状况稳健

5月31日，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）向港交所递交了IPO招股书，申请主板上市。这一消息传开立即引来市场关注。最近在“新股潮”下，“独角兽”频频破发，其实值得打新的并不多。另一方面，持续调控影响下，房地产预期一直不好，那么这只有望下半年上市的地产企业究竟值不值关注呢？

在市场较为悲观情绪下，很多机会被市场忽略，其实地产板块新股的投资收益比想象中的要高。2016以来上市的内房企业其实并不多，其中能登陆港股的房企在行业的排名集中在TOP50。

招股书显示，进入2016年后，美的置业业绩就形成放量增长态势，2017年的合约销售达到507亿，复合增长率达到113.7%。根据克而瑞数据显示，2018年1-8月的美的置业的合约销售达到531亿，增速接近78%，目前看来美的置业今年项目销售和去化的情况十分理想。这个成长速度在目前市场环境是优于同行的，按如此速度预计今年合约销售规模有望达到700-800亿。

美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底，美的置业拥有土地储备面积3310万平方米。以目前的土储面积能够进入同行前20-30，在目前集中度不断提升的行业态势中，具有竞争优势。目前美的置业销售均价维持在1万元/平，因此美的土储货值预计超过3000亿元，足够支撑公司冲刺千亿目标。

按美的置业过去销售及结转情况看，截至2017年物业销售业务的可结转收入就达到400亿，保守估计2018年美的置业收入能达到300亿。且随着过去三四线城市价格持续上涨，入账净利率持续提升，预计企业2018年净利率能达到14%，净利润将超过42亿元，同比达到122.2%。高速的成长会成为美的置业登陆资本市场的一大亮点。

如截至到2017年末，中国恒大的净负债率上升到183.7%，融创也达到202.1%，但其实这部分企业增速保持较高，依靠销售回款是能覆盖掉短期的债务。随着利润结转的增多，企业的净负债率会快速下降。

因此房企的负债情况不能一概而论，对于净负债率的超过100%或者比率有所上升的房企，投资者也不必过对此形成“恐慌”。在对公司债务风险评估时需要从两个方面：1、公司所处的发展周期是否支撑其债务发展；2、公司持续的现金流维持平稳。

排名前列个方面，结合目前的发展周期进行分析，如今的美的置业明显从加速成长期过度到利润释放期。

根据克而瑞数据公布，2018年前7个月，美的置业权益销售金额为389.5亿，过去公司回款率保持80%，保守估计前7月回款接近311.6亿元。结合新增土储价值大约在177.7亿元，预计前7月美的置业现金流入133.9亿元。

如上表，结合招股书披露美的置业排名前列季度的数据，在不考虑进一步融资情况下，可预计目前美的置业现金总额为326.2亿元，对短期偿债金额覆盖率达到248.2%。总体看来美的置业现金流其实较为宽裕稳健，债务及偿债风险可控。

小结：

伴随着政策带来的不确定性，当时市场正是对快速周转模式的内房企业背负较大杠杆表现担忧，整体内房股板块陷入低迷。而我们发现地产板块的新股其实能走出跑赢大盘的收益。美的置业如今正处于同样的转折期，其高速增长是其一大投资亮点，而这同样也带来了财务指标上的失真。文章通过对美的现金流情况梳理发现，美的置业目前资金流较为稳健，债务及偿债风险可控。

除此之外，美的的品牌和强大的股东背景，对于投资者意味着大大降低了如今新股发行的风险，总体而言，美的置业是值得期待且安全性高的打新标的。