关于调整河源市市区住宅物业服务收费政府指导价有关问题的解读

《河源市发展和改革局 河源市住房和城乡建设局关于调整河源市市区住宅物业服务收费政府指导价有关问题的通知》解读

2021年7月27日，《河源市发展和改革局 河源市住房和城乡建设局关于调整河源市市区住宅物业服务收费政府指导价有关问题的通知》（河发改价格〔2021〕205号，以下简称《通知》）正式印发。现就有关内容解读如下。

一、我市有哪些物业服务费纳入政府定价？

根据《广东省定价目录（2018年版）》相关规定，我市对保障性住房物业服务收费、普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理；别墅、业主大会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方协商确定。

二、为什么要调整我市住宅物业服务收费指导价？

我市现行的住宅物业服务收费政府指导价从2006年1月1日起实行，至今已近15年。在此期间，物业服务模式、服务要求、服务成本等都发生很大变化。人工费用、设施运行维护费用等服务成本均已大幅上涨。尤其是占物业服务成本比重超过50%的人工费用影响更是明显，以小区管理人员为例，平均薪资已从2004年的1300元/月增加到目前的3500元/月，涨了近3倍。由于指导价未能及时疏导企业成本上升压力，出现成本与收费倒挂现象，部分企业通过降低服务标准等方法降低成本，物业服务双方的价费矛盾日益增加，不利于行业发展和保障业主利益。近几年，东莞、江门、揭阳、潮州、阳江、韶关等市都相继对政府指导价进行了调整。对比同类地区，我市物业服务收费政府指导价属较低水平，与经济社会发展和行业发展水平不相适应。

三、调整的主要内容有哪些？

（一）调整住宅物业服务收费政府指导价。依据物业服务单位定价成本，并结合我市经济社会发展和社会承受能力，调整市区住宅物业服务收费政府指导价标准。具体执行标准由物业服务双方在政府指导价范围内协商确定。

（二）将我市保障性住宅物业服务收费纳入政府指导价管理。我市保障性住宅物业服务收费将不再单独核准，同时规定保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费实行补贴等优惠政策，具体方式由保障房主管部门确定，这有利于降低保障对象的负担。

（三）规范政府指导价管理。一是新建住宅物业建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，物业服务费标准必须在政府指导价范围内确定。二是原有住宅物业其物业服务收费标准已经价格主管部门原核定突破政府指导价的，按原标准继续执行。三是需在新的政府指导价范围内调整的，物业服务双方应按照《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》等规定的程序和要求进行调整，物业服务企业不得单方面擅自调整物业服务收费标准。

（四）适用的范围。此次（市区）物业服务政府指导价调整将源城区、江东新区和市高新区纳入范围，主要基于同城同价原则。同时规定其余各县可在不高于市区政府指导价内根据实际制定本县指导价并向社会公布。

四、对业主有什么影响？

（一）对原有住宅物业服务收费标准不会直接产生影响。

原有物业服务收费标准原已经价格主管部门核定突破政府指导价的，按原标准继续执行。如需在新的政府指导价范围内调整的，物业服务双方应按照《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》等规定的程序和要求，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。因此，物业服务政府指导价调整后并不代表物业服务企业可以随意涨价，因为涨价必须征得大部分业主同意，业主有更大主导权。可以说调整政府指导价后对原有物业服务收费标准不会直接产生影响。

（二）对新建住宅小区业主的影响。

新的政府指导价标准主要是对新建住宅物业约定具体收费标准时的指导价格。开发建设单位选聘前期物业服务企业，在确定具体收费标准时，需要考虑若实行顶格收费将可能导致购房意愿降低从而影响销售。同时，新建住宅物业服务收费政府指导价调整到合理水平，会使物业服务双方约定具体收费标准时的空间增大，促进费用与服务水平相适应。

五、调整后的住宅物业服务费相比周边城市高吗？

近年揭阳、潮州、阳江、江门、云浮、韶关等多个地市已相继上调政府指导价标准。且大部分地市政府指导价标准中是不含二次供水费用的。我市的政府指导价在同类地区中仍处于中等水平。近年来市区新建住宅物业的收费标准大部分在1.7-2.0元/平方米区间，新的政府指导价可基本覆盖。

六、物业服务收费标准与服务水平不对等的问题

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。物业服务行业的发展必须要遵循市场经济规律。当业主认为物业管理质价不相符时，首先可由业主或业主委员会与物业服务企业沟通，要求物业服务企业按法律法规及物业服务合同约定履行职责，也可以通过协商按程序调整物业管理费标准；如物业服务企业不能按照合同约定提供相应水平的物业服务，可召开业主大会决定解除合同、更换物业服务企业。

政府部门在物业管理活动中履行监管职能。业主认为物业服务企业有价格违法违规行为的，可向市场监管部门反映和投诉。涉及物业服务质量等问题，可向住建部门反映，相关部门将按程序处理。协商或调解不成的，可通过司法途径解决。

综合来源：河源市发改局